Отмена договора дарения квартиры — как аннулировать дарственную?

Одной из ключевых особенностей договора дарения недвижимости является возможность его отмены. Обычно инициатором отмены выступает даритель, хотя не так и редко желание отменить дарственную демонстрирует сторона, которая получила недвижимость в дар. Следует учесть, что отмена договора дарения квартиры становится возможной при наличии в его тексте определённых условий, которые, к примеру, не соблюдаются получателем. Чаще всего отмена дарственной осуществляется в судебном порядке, об этом и многом другом пойдёт разговор сегодня.

Что такое дарственная?

Это документ, который служит в качестве удостоверения факта передачи того или иного имущественного объекта другому лицу в качестве подарка на безвозмездных условиях. Дарственная подразумевает, что лицо, выступающее получателем дара, будет согласно на эту сделку.

Чтобы дарственная вступила в юридическую силу, она должна быть надлежащим образом оформлена, в частности, с соблюдением таких условий:

• договор должен быть составлен в письменном виде;
• обязательного нотариального заверения документ не требует;
• без прохождения регистрации в Росреестре сделка не будет считаться законной;
• в тексте договора не могут содержаться условия получения какой-либо выгоды дарителем со стороны одариваемого.

Как только документ пройдёт процедуру регистрации, его отмена становится возможной только с соблюдением определённой процедуры.

Порядок отмены

Наличие оснований для отмены договора не освобождает заинтересованную сторону от необходимости соблюдения процедуры. Она предполагает обращение в судебную инстанцию с пакетом определённых документов, а именно:

• текст заявления;
• копия договора;
• выписка из ЕГРН, которая станет служить подтверждением того факта, что произошла смена собственника;
• доказательства, обосновывающие необходимость отмены;
• подтверждение факта оплаты госпошлины.

Стоит помнить, что обоснование отмены не является таковым до тех пор, пока суд не примет такое решение. Если судебная инстанция принимает сторону заявителя, то решение об отмене дарственной вступает в законную силу и это требует возврата имущества дарителю.

Как отменить дарственную на квартиру по инициативе дарителя?

Обоюдность сделки подразумевает, что отмена дарственной может быть инициирована и дарителем, и получателем. В большинстве случаев одаряемый не стремится расставаться с полученным в дар имуществом, поэтому отмена договора осуществляется в судебном порядке. Следует помнить, что инициатору отмены придётся озаботиться сбором и предоставлением серьёзных и веских аргументов, варианты наподобие «я передумал» или «я совершил ошибку» даже рассматриваться в суде не будут.

Законодательство Российской Федерации предусматривает возможность отмены договора дарения, но при условии веских оснований, о чём говорит Гражданский кодекс (32 глава, 578 статья). В качестве причин отмены могут выступать следующие аспекты:

• отсутствие официальной регистрации договора в Росреестре;
• неаккуратное или неосторожное обращение с полученной в дар недвижимостью;
• нарушение юридических формальностей при составлении договора;
• факт смерти получателя имущества, но лишь при условии, что в договоре будет указан соответствующий пункт;
• недееспособность дарителя или его невменяемость.

Любой из указанных выше пунктов может стать основанием для отмены дарения, но и также может оказаться не принятым судом к сведению. Например, в судебной практике известны случаи, когда даритель пытался добиться отмены договора из-за того, что одариваемый сделал в полученной квартире ремонт. Если после этого жилищные условия стали лучше, то выиграть дело заявителю практически невозможно, а вот если дело касается сноса дома, к примеру, строительстве нового на его месте, то уже появляются различные варианты.

Бывает и так, что в тексте договора содержится пункт, согласно которому имущество сменит собственника после смерти дарителя. Такое положение вещей характерно для завещания, а не для договора дарения, поэтому подобные сделки будут отменены. Возможны и другие ситуации, способные как отменить договор дарения, так и оставить его в силе, поэтому следует сначала проконсультироваться с юристами и сам договор заключать только при участии надёжного нотариуса.

Как оспорить дарственную?

Существуют и другие варианты отмены дарения, связанные с невыполнением определённых законодательством требований. Итак, как отменить дарственную? Сделать это можно, если:

1. Не получено согласие всех владельцев недвижимого имущества на осуществление дарения. К примеру, владельцами квартиры являются муж с женой, и первый передал в дар недвижимость, не заручившись согласием своей второй половины. В этом случае имеются все основания для отмены сделки, при условии, что речь не идёт об имуществе, которое было нажито ещё до вступления в брак.
2. Дарителя заставили подписать соглашения путём угроз или шантажа. Сложность здесь заключается в том, что факт подобного воздействия следует в суде доказать. Формально для этого нужны соответствующие справки из медицинского учреждения и органов внутренних дел, но на практике, к сожалению, доказать такой факт не всегда получается.
3. В процедуре приняли участие лица, не имеющие на это право. В данном случае речь идёт, например, о сотрудниках правоохранительных органов, госслужащих и тому подобное.
4. Соглашение было заключено с мошенническими целями. Тут варианты могут быть разными, но всегда следует помнить, что для отмены нужны весомые доводы. Объяснения, что кто-то кому-то поверил на слово, судом приниматься не будут: после заключения соглашения произошло резкое ухудшение жизненных условий дарителя и дарение оказалось притворной сделкой. В этом случае может идти речь и попытках скрыть дарственной другую сделку, например, покупку или продажу недвижимости с целью уклонения от налогов.
5. Наличие в тексте договора недостоверных сведений или подделки.

Чтобы не стать жертвой обмана следует тщательно проверять не только сам договор, но и подлинность всех документов, предоставляемых для рассмотрения.

Отмена договора дарения

Прежде всего, необходимо помнить, что обоюдный характер сделки подразумевает, что для её отмены нужно согласие каждой из заинтересованных сторон. В теории, если инициируется процедура отмены дарения, получатель дара может добровольно отказаться от него и возвращает недвижимость её владельцу. На практике это встречается крайне редко и в большинстве случаев дарителю приходится обращаться в суд.

На заметку: Добиться отмены договора без судебных разбирательств можно, если получатель подарка пытался нанести увечья дарителю или покушался на его жизнь.

Ещё основаниями для такой отмены могут служить внезапное и резкое изменение в худшую сторону условий проживания дарителя, нанесение ущерба полученному в дар имуществу в том числе.

Согласно 573 статье Гражданского кодекса одариваемое лицо имеет полное право отказаться от подарка, причём не обязано объяснять мотивы своих действий. Если факт отказа будет нотариально оформлен, то проблем с отменой сделки не будет никаких.

Если же добровольно уладить вопрос нет возможности, то выходом становится обращение в суд. Предоставлять основания для отмены соглашения могут следственные инстанции, это происходит, например, в таких ситуациях:

• когда установлено, что сделка выполняет прикрывающую мошенничество функцию;
• когда в роли дарителя выступает банкрот, ставящий перед собой цель не допустить конфискации своего имущества;
• если были ущемлены права несовершеннолетних граждан, оставшихся в результате такой сделки без жилья.

Судебная практика

Примеров в судебной практике по каждому из представленных выше оснований много. Решения судами выносятся разные, зависит это от множества факторов и нюансов, но главным образом от предоставленной к рассмотрению доказательной базы.

В качестве примера можно привести следующий случай, произошедший в городе Архангельск. В судебную инстанцию было подано заявление от гражданки Семионовой Н. Г, которая намеревалась отменить дарственную на квартиру, составленную в пользу её сына Семионова А. П, состоявшего на момент передачи имущества в дар в браке с гражданкой Семионовой М. В.

По прошествии трёх месяцев после оформления соглашения Семионова М. В. попала в больницу, где находилась в течение длительного времени. За время её нахождения в лечебном учреждении Семионов А. П. стал много пить и начал сожительствовать в подаренной квартире с гражданкой Крюковой О. В. Мать Семионова А. П. неоднократно просила сына перестать пить и выгнать сожительницу, но на все её просьбы тот отвечал отказом. Более того, в скором времени он вместе с Крюковой О. В. стал угрожать матери, приправляя слова насильственными действиями, совершаемыми в состоянии алкогольного опьянения. Когда Семионова М. В. выписалась из больницы и вернулась домой, муж выгнал её с применением физической силы. Поданный иск Семионов А. П. не признал.

Суд принял решение в пользу истца, опираясь на доказательства, в качестве которых выступили свидетельские показания соседки Нефёдовой Т. И, а также соседа Васильева А. Н. Помимо соседских показаний суду были представлены видеоматериалы, снятые посредством камеры, установленной Семионовой Н. Г. в квартире. Сделано это было в тайне от сына для сбора свидетельств, подтверждающих факты угроз и нанесения побоев.

Руководствуясь статьёй 578 Гражданского кодекса РФ (пункт 1) суд отменил договор дарения и обязал ответчика вернуть имущество истцу.

Стоимость и сроки отмены дарственной

Все затраты в этом случае несёт сторона, выступающая в качестве получателя дара, но размеры расходов могут быть разными. В обязательном порядке придётся заплатить госпошлину, речь идёт о сумме в 2 тысячи рублей. Налог в 13% платить также придётся, но не всегда, если одариваемое лицо состоит с дарителем в близком родстве, то налогового обязательства нет.

Кроме того, при оформлении сделки у нотариуса обращение в Регистрационную палату обойдётся в 500 рублей. В случае, если недвижимость, фигурирующая в сделке, оценивается в сумму, превышающую 1 миллион рублей, то нужно будет заплатить 0,75% от этой стоимости, а также 10 тысяч сверху. Если речь идёт об объекте, который стоит более 10 миллионов, то ставка составляет 0,5% и 75 тысяч сверху. Срок давности составляет три года, но он может быть продлён до пяти, если зафиксирован факт нанесения вреда дарителю со стороны одариваемого.

Итог

Статистика свидетельствует, что три из четырёх дел по вопросам отмены процедуры дарения заканчиваются положительно для заявителей. Естественно, что это при условии сбора надёжных и убедительных доказательств, а также помощи квалифицированного и грамотного юриста.

Распространенные вопросы

Вопрос

— Квартира была подарена, но необходимости в ней нет, что делать в этом случае?

Ответ

— Самый простой способ решения данной проблемы — не подписывать договор. Если же подпись уже поставлена, но можно отменить сделку до её официальной регистрации. В случае же, когда эта процедура уже прошла, можно, обратившись в БТИ, провести процедуру отказа. Тут стоит помнить, что по закону даритель имеет право потребовать компенсации ущерба вследствие отказа от дара, но встречается такой вариант редко.

Вопрос

— Что может приниматься судом в качестве доказательств?

Ответ

— В этом качестве могут выступать свидетельские показания очевидцев, аудио- фото- и видеоматериалы, официальные документы из различных инстанций. Обязательным требованием к ним является их заверение официальным образом и наличие даты.

Вопрос

— Можно ли отменить договор после смерти дарителя?

Ответ

— Да, но лишь в том случае, если удастся доказать, что получатель дара причастен к факту смерти дарителя.

Вопрос

— Каковы сроки подачи заявления на отмену договора дарения?

Ответ

— Исковая давность в этом случае составляет три года, можно подавать заявление и по истечении этого срока, но такие дела принимаются к рассмотрению с большой неохотой. Кроме того, шансы на положительный итог в этом случае крайне низкие.

Видео по теме