Дарение квартиры: правила процедуры

Что может быть более простым и приятным способом приобретение квартиры, чем получение ее в подарок? На сегодня чаще всего при решении передать квартиру родственнику пользуются именно таким способом сделки. В данной статье рассмотрим, как осуществляется такая процедура, и каковы ее нюансы.

Суть дарения недвижимости

Дарение жилья является способом его отчуждения, при котором происходит безвозмездная передача недвижимости в собственность другому человеку, называемому одаряемым.

Последний становится собственником данной недвижимости без какого-либо обременения требованиями. При невыполнении этого условия, сделку без труда можно определить недействительной.

После заключения дарственной и перерегистрации прав в регистрационной организации, одаряемый может распоряжаться подаренным жильем так, как он того пожелает. Оно может быть продано, сдано в аренду, подарено и так далее.

Разновидности дарственных

Дарственная может составляться как от одного владельца, так и от нескольких. Кроме того, одаряемых также может быть несколько.

Жилье может быть подарено полностью или только его доля.

К тому же можно оформить дарственную с обременением. К примеру, когда жилье куплено в ипотеку или в квартире хотят продолжать проживать одно или несколько лиц.

Что должно содержаться в дарственной?

Необходима подача дарственной исключительно в письменном варианте. В тексте документа отражается воля дарителя и одаряемого. Это подтверждают подписи сторон.

По ГК РФ (статья 574) процедуры с недвижимостью требуют государственной регистрации. Но по ФЗ с 2013 года требуется только регистрация прав собственности, а именно переход прав от одного человека к другому. Тогда как до 2013 года требовалась и регистрация самого договора дарения.

Дарственная должна содержать следующую информацию:

1. Дата и место заключения.
2. Данные паспортов обеих сторон.
3. Подробные данные о передаваемой в дар квартире соответствующие содержащимся в кадастровом паспорте (адрес, площадь, число комнат, кадастровый номер и прочее).
4. Название и реквизиты бумаги о праве собственности.
5. Если дарят только части квартиры, это также нужно отразить в документе.
6. Наличие или отсутствие обременений (аренды, ипотеки, ареста, залога) и конкретизация какого именно.
7. Права, обязанности и ответственность обеих сторон.
8. Порядок расторжения документа.

Этапы процедуры дарения

Подробнее:

1. Подготовка нужного набора документов.
2. Составление и подписание дарственной. При передаче в дар доли или несовершеннолетии одаряемого потребуется заверение дарственной у нотариуса, в противоположной ситуации это не потребуется. Однако сделка, проводимая через нотариуса, будет надежнее относительно возможных посягательств на переданное в дар жилье другими родственниками. Нотариус представленной ситуации сможет помешать аннулированию дарственной, свидетельствуя о законности ее составления.
3. Подача заявления на перерегистрацию прав собственности в Росреестре или МФЦ.
4. Получение нового свидетельства на права собственности уже одаряемым. После чего он приобретает статус полноправного владельца квартиры.

Составление дарственной своими силами

Зачастую дарственную составляют сами стороны, участвующие в сделке, по причине того, что сейчас нет обязательства в том, чтобы дарственная была заверена нотариально.

Но при самостоятельном составлении дарственной имеется риск допущения в ней ошибок. Поэтому на самостоятельное составление договора можно решиться, только если вы уверены в своих силах.

Очень важно, чтобы в документе присутствовали все сведения о дарителе, одариваемом и квартире.

Кроме ФИО обеих сторон необходимо указать их паспортные данные, адреса и телефоны.

В конце документа ставится дата его составления и подписи обеих сторон. Однако, подписать договор при самостоятельном его составлении лучше уже в регистрационном учреждении.

Кроме того, дарственная должна содержать список всех приложенных к ней документов.

Кто поможет в оформлении договора?

Даритель и одариваемый сами могут выбрать лицо, к которому обратиться за помощью в составлении дарственной. Им может быть риэлтор, юрист или нотариус. Исключительной считают ситуацию, когда в качестве объекта дарения выступает доля квартиры. При этом оформление нотариусом необходимо.

Не все знают, что договор, который составил юрист или риэлтор обладает такой же силой, как тот, что составил и заверил нотариус. Однако, эти лица также не стоит спускать со счетов, ведь квалифицированный специалист их профиля всегда может оказать качественную помощь.

На заметку: Разница между составлением договора у риэлтора, юриста или нотариуса также заключается в разной стоимости услуг этих лиц. Нотариус обычно оценивает свои услуги выше остальных.

Составление у нотариуса

При самостоятельном составлении договора, его необязательно заверять у нотариуса. Однако, при наличии опасений относительно последствий процедуры дарения, услуги нотариуса будут весьма кстати.

Чтобы составить дарственную у нотариуса потребуются паспорта обеих сторон, свидетельство о праве собственности, выписка на квартиру из ЕГРП, выписка из домовой книги о прописанных лицах.

Если жилье совместно нажито в браке, согласие на дарение со стороны жены или мужа будет сразу заверено нотариусом.

В дарственной, оформляемой у нотариуса, в любом случае указывают цену квартиры. Ее определяют по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком или по кадастровой стоимости жилья.

Регистрация в Росреестре

Чтобы перерегистрировать право собственности при процедуре дарения, нужно передать в Росреестр следующие бумаги:

1. Заявление на проведение регистрации.
2. Чек, подтверждающий оплату госпошлины.
3. Паспорта заявителей (или паспорт дарителя и свидетельство о рождении несовершеннолетнего одариваемого).
4. Доверенность (при обращении представителя одной из сторон).
5. Свидетельство о праве собственности на жилье.
6. Разрешение супруга (когда дарится недвижимость, нажитая в браке).
7. Согласие родителей и органов опеки (в случае несовершеннолетия одариваемого).

Все бумаги подаются вместе с их копиями. Принимая их, специалист Росреестра выдаст выписку о том, что принял документы. В ней кроме списка всех документов будет дата, когда стороны смогут получить документ о перерегистрации права собственности. Процесс регистрации занимает до 10 дней.

Кто может заключить дарственную?

Если у дарителя есть веские причины, по которым он не может оформлять дарственную, это можно поручить другому человеку. В этом случае понадобится доверенность на данное лицо, которую должен заверить нотариус.

В доверенности должна присутствовать следующая информация:

1. Ф.И.О., дата рождения, место проживания одаряемого.
2. Объект дарения со всеми его характеристиками.

Доверенность может дать возможность представителю интересов дарителя на подготовку необходимого набора документов, а также ставить подпись в договоре от имени дарителя и проводить перерегистрацию прав в Росреестре.

На одаряемого доверенность оформить нельзя. Представлять интересы дарителя должен другой человек.

Особенности дарения

У любого дарения имеются определенные правила. Данная процедура в любом случае должна быть безвозмездной.

При передаче квартиры в дар нужно учесть следующее:

1. Дарить жилье имеет право только его собственник или лицо, у которого есть иное законное право.
2. Важно, чтобы даритель был дееспособным и отдавал отчет своим действиям. Дарение должно происходить без какого-либо на него воздействия.
3. Обязательно совершеннолетие дарителя, тогда как одаряемый может быть несовершеннолетним.
4. Процедура должна быть проведена без каких-либо несоответствий законодательству.

Нестандартные ситуации дарения

Подробнее:

1. Квартира находится в ипотеке. Чтобы подарить такое жилье нужно взять разрешение от банка. Также в дарственной нужно указать лицо, которое будет платить ипотеку (даритель или одаряемый).
2. Дарится квартира с прописанным человеком или несколькими людьми. При отсутствии у данных лиц прав собственности на объект подарка, их согласие на сделку не потребуется. Но в дарственной необходимо указать, будет ли за ними сохранено право пользоваться жильем.
3. Смерть одной из сторон. Если одаряемый пережил дарителя, недвижимость включат в наследство, которое затем передадут его наследникам. Однако, нередко в дарственной указывают, что при возникновении представленной ситуации, недвижимость вновь перейдет в собственность к дарителю. В случае смерти дарителя до перерегистрации прав, недвижимость остается его имуществом и будет передана уже его наследникам.
4. Дарение доли. Есть возможность дарения не только всей квартиры, но и ее доли. В дарственной потребуется указать, какую долю предают в дар (процентное соотношение и квадратура). При передаче в дар комнаты, указывают какой именно. Дарственную на долю обязательно должен заверить нотариус.
5. Дарение квартиры супругу/супруге. Закон гласит, что находящаяся в общей собственности недвижимость требует при ее дарении согласия от второго супруга. Если же он сам является одаряемым, потребуется разделений долей в квартире, а потом уже передача одной из долей в дар. Если супруг дарит квартиру, приобретенную до брака, он может подарить ее жене/мужу по стандартной схеме.

Можно ли дарить жилье с правом пожизненного проживания?

Законодательство РФ разрешает составить дарственную с правом пожизненного проживания дарителя в объекте дарения.

Так, одаряемый будет полноправным владельцем жилья, но даритель сможет проживать в нем до своей смерти.

Если одаряемый передаст подаренную квартиру в дар или продаст другому человеку, первоначальный даритель может в ней проживать.

Если в дарственной имеется приведенный пункт, у одариваемого нет права как-либо мешать проживанию дарителя в подаренной квартире.

Нельзя рассматривать право пожизненного проживания как основание для аннулирования дарственной. Закон запрещает это по причине отсутствия со стороны одаряемого каких-либо затрат, усилий и прочего.

Как подарить жилье несовершеннолетнему сыну/дочери?

Закон позволяет передавать жилье в дар своему ребенку, даже если он не достиг совершеннолетия. Последний в результате такой сделки станет законным владельцем подаренного ему жилья.

Как правильно подарить жилье в такой ситуации? Ребенка несовершеннолетнего возраста по закону можно считать недееспособным, а значит, он не имеет право подписывать документ. По этой причине подпись за несовершенного одаряемого в дарственной ставит его представитель. Чаще всего им становится второй родитель.

Как передать жилье в дар сыну в браке?

Нередко родители дарят квартиру своему сыну. А будет ли подаренное жилье делиться в случае развода, если сын находится в браке? Ответ на этот вопрос однозначно отрицательный. Любой дар, который был передан по дарственной одному из супругов, относится к его личной собственности.

Но имеются исключительные ситуации, когда подаренное жилье может быть разделено после развода. Например, в случае улучшения квартиры или ее ремонта за совместный счет супругов.

Требуется ли согласие супруга?

Бывают случаи, когда нужно разрешение супруга на передачу жилья в дар. В основном такая ситуация возникает, если даритель состоит в браке, а квартиру он приобрел уже при наличии законного супруга или супруги. Тогда жилье будет относиться к совместно нажитому имуществу.

По этой причине второй супруг, который не участвует в сделке, должен дать на нее согласие. Оно будет оформлено в письменном варианте и заверено нотариусом.

При оформлении договора без разрешения на то супруга, возможен отказ на перерегистрацию прав.

Имеется ли возможность передарить жилье, полученное в дар?

Одариваемый может делать с подаренной квартирой все, что ему вздумается, в том числе и передарить ее любому, включая первоначального дарителя.

Нередко передаривание позволяет избежать налогов. Например, отчим, не усыновивший сына супруги, хочет подарить ему квартиру. Чтобы последний не платил налог в размере 13 процентов от дохода, отчим может подарить квартиру своей супруге (родной матери ребенка), а она далее передарить жилье уже сыну. Оплата налогов в таком случае не потребуется. Госпошлина будет оплачиваться в обоих случаях, но она намного меньше налога.

Какое время нужно ждать после дарения для того, чтобы продать подаренное жилье?

Подаренная квартира считается собственностью одаряемого после регистрации права. Поэтому он может сразу его продавать. Временные рамки в этом вопросе отсутствуют.

Но при продаже квартиры, которая находится в собственности меньше трех лет, нужно будет платить налог с дохода превышающего один миллион рублей, а именно 13 процентов от него.

Поэтому продажа квартиры в таком случае является невыгодной, тем более, если одаряемым был уплачен налог при получении жилья в подарок (13% от его стоимости).

Сколько придется потратить на составление договора?

Цены на услуги риэлторов и юристов никем не регулируются. Что касается нотариуса, то здесь другая ситуация. Стоимость услуги заверения дарения является регламентированной.

Законом о нотариате с февраля 1993 года были установлены следующие расценки, действующие в РФ с начала 2015 года.

При передаче квартиры в дар от одного близкого родственника другому плата составит 3000 рублей и еще 0,2% от стоимости жилья, но не больше 50000 рублей.

Для других родственников расценки определяют относительно стоимости квартиры (до 1 млн. рублей — 3000 + 0,4% стоимости жилья; от 1 до 10 млн. рублей — 7000 рублей + 0,2% цены жилья; более 10 млн. рублей — 25000 рублей + 0,1% цены жилья, превышающей 10 млн. рублей, но не больше 10 млн. рублей).

При помощи нотариуса в составлении дарственной, за консультацию, составление текста договора и прочие услуги потребуется дополнительная оплата. Цены на данные услуги в каждой нотариальной конторе могут отличаться.

Госпошлина

К расходам на услуги по составлению дарственной добавляется еще и обязательная государственная пошлина.

Ее оплачивают перед предоставлением документов в Росреестр для того, чтобы оформили переход права собственности.

Оплата госпошлины является обязанностью одаряемого родственника. Она составляет 2000 рублей.

При дарении жилья нескольким лицам, сумма госпошлины будет поделена между ними поровну.

Оплатить госпошлину можно в Сбербанке или на почте России, а также через платежные терминалы или банкоматы. Реквизиты можно посмотреть на сайте Росреестра либо у его специалистов.

Об оплате налогов

Если человек, получаемый квартиру в дар, является близким родственником дарителя, ему не нужно будет платить налог в размере 13% от стоимости подарка. Данными субъектами по СК и НК РФ являются:

• муж и жена;
• родители и дети (усыновители и усыновленные);
• бабушки, дедушки и внуки;
• братья и сестры (с одним или с двумя общими родителями).

Платить налог обязаны одариваемые в лице следующих родственников:

• невестки и зятя;
• дяди и тети;
• племянника (-цы);
• двоюродных, троюродных и т.д. сестер и братьев;
• людей, состоящие в свойстве (свекра и свекрови, тестя и тещи, свата и сватьи, деверя, золовки и других).

Оплата налога при дарении является обязанностью одаряемого, по причине того, что именно он становится получателем дохода. Даритель полностью освобождается от налогов.

НДФЛ ранее рассчитывали по кадастровой или рыночной стоимости жилья.

С начала 2016 года вступили в силу новые правила при формировании стоимости сделки для налогообложения. По ним цена имущества определяется именно по кадастровой стоимости. Для того, чтобы облагаться налогом, она не может быть меньше кадастровой больше чем на 30%. Даже в случае указания в договоре меньшей стоимости, расчеты ведут минимум от 70% кадастровой оценки имущества.

Исключением являются случаи отсутствия определения кадастровой собственности, или если стоимость недвижимости по дарственной меньше 1 миллиона рублей.

По данным правилам высчитывают налог только на то жилье, которое было приобретено позднее 1 января 2016 года. В остальных случаях расчеты ведутся по-старому.

Какие права дает договор дарения?

После завершения процедуры дарения одаряемый становится полноправным владельцем «подарка» с получением всех на него прав.

Подаренная недвижимость может быть использована одариваемым в качестве жилья, может быть продана, передана в дар или наследство, поменяна и прочее. У дарителя уже нет прав на распоряжение квартирой.

Чем отличается дарение родственникам и не родственникам?

Как происходит дарение недвижимости родственникам? Оно осуществляется так же, как и лицам, не состоящим с дарителем в родстве. Исключение составляет освобождение близких родственников от оплаты налога.

Налог же одаряемым, который не относится к близким родственникам дарителя, должен быть выплачен в размере 13 процентов от стоимости подарка.

Чем дарение отличается от завещания?

Собираясь передать квартиру, стоит рассмотреть варианты и дарения, и завещания. Относительно ситуации и условий сделки можно выбрать наиболее из них подходящую.

Рассмотрим их отличия:

1. Завещание может быть отменено, отмена же договора дарения возможна лишь в редких случаях.
2. При оформлении завещания не нужно платить налог, в случае же с дарственной от налога освобождаются только близкие родственники.
3. Дарственная может быть оформлена на любое лицо, а в случае с завещанием у некоторых наследников имеются права на обязательную долю.
4. По дарственной передать имущество новому владельцу можно при жизни бывшего, а при завещании — только после его смерти.
5. Время вступления в право собственности в первом случае составляет от 10 дней, во втором — спустя 6 месяцев.

В каких ситуациях нельзя подарить квартиру?

Рассмотрим случаи, когда провести процедуру дарения невозможно:

1. Недвижимость не поставлена на кадастровый учет. Для получения возможности на дарение такой недвижимости требуется постановка ее на госкадастр и регистрация права собственности в надлежащем виде.
2. Наличие ареста, что запрещает отчуждение имущества. Без снятия ареста через судебных приставов квартира не может быть подарена.
3. Квартира в ипотеке, и не удалось получить от и залогодержателя разрешения на дарение.
4. Недееспособность дарителя. Даже в случае наличия у дарителя опекуна и получения согласия на сделку от органов опеки, такой договор дарения будет ничтожным. В такой ситуации есть возможность продажи, обмена и прочих сделок с квартирой, но не ее дарения.
5. Собственником недвижимости или ее доли является лицо моложе 14 лет. При этом ни оно само, ни его родители не имеют права дарить квартиру.

Имеет ли дарственная обратную силу?

Дарственная может быть отменена или аннулирована при наличии определенных причин. К ним относят:

1. Одаряемый умер раньше дарителя, а в дарственной было указано, что в этом случае квартира переходит последнему.
2. Одаряемый причинил насилие дарителю или спровоцировал его смерть. Квартира в этом случае может быть возвращена наследникам дарителя.
3. Квартира была обещана, но к этому времени жизнь дарителя значительно изменилась (с ухудшением материального состояния).
4. Отсутствие разрешения на сделку супруга дарителя или другого собственника.
5. Собственником жилья, переданного в дар, является несовершеннолетний ребенок.
6. Текст дарственной составлен неправильно, включая описки, неточности данных и прочее.

В иных ситуациях дарственная не имеет обратной силы. Ее возврат будет невозможен.

Расторжение договора дарения

Договор дарения может быть расторгнут в судебной или внесудебной форме.

В случае, когда даритель и одаряемый договорились об отмене дара, им нужно составить соглашение об отмене дарственной и оформить его. Одаряемый также может оформить договор дарения на бывшего собственника квартиры.

Соглашение об отмене должно быть составлено в письменном варианте и заверено у нотариуса (если данной процедуре подвергалась дарственная). При регистрации сделки, ее отмена также нуждается в регистрации.

При отсутствии согласия одной сторона на расторжение сделки, но наличии при этом причин на его осуществление, можно подать иск в суд. К нему нужно будет приложить доказательства.

Видео по теме