Сегодня квартира с обременением ипотекой является наиболее распространенной покупкой. Это выгодно покупателям — нет необходимости многие годы собирать нужную сумму, опасаясь инфляции и обесценивания своих сбережений. Выгодно это и банкам кредиторам. Выдавая деньги и получая проценты по ссуде, они имеют гарантию в виде самой жилплощади, находящейся в залоге до выплаты последнего рубля по долговым обязательствам. Но гражданам, которые решили связаться с ипотекой, следует знать, что существует ряд нюансов, связанных, как с самим кредитованием. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, могущую повлечь потерю денег или самой недвижимости, нужно внимательно изучать все стороны предстоящей сделки.
Ограничения на недвижимость по кредиту
Как уже говорилось, ипотека представляет собой процедуру приобретения жилья в кредит. Банковская структура предоставляет гражданину крупную сумму денег. Отдавать он ее должен с процентами, поэтапно, с определенной периодичностью, на протяжении 10-30 лет. Номинально заемщик становится собственником жилплощади сразу после подписания и регистрации договора по ее отчуждению. Но, в договоре присутствует запись о том, что на период действия кредита, на квартиру накладывается обременение. Что это такое?
Ограничение представляет собой ряд ограничений, которые не позволяют владельцу недвижимости распоряжаться ей по своему усмотрению.
Квартиру нельзя:
- продать;
- завещать;
- подарить;
- обменять;
- сдать в аренду или в ответственное пользование.
Для всего этого нужно получить официальное согласие банка кредитора. Только в этом случае нотариус зарегистрирует сделку. Без нотариального оформления все соглашения по квартире с обременением считаются незаконными. При этом, заемщик может ремонтировать ее, делать перепланировку, прописаться в ней самому и прописывать других граждан.
Однако, предсказать, как сложатся жизненные обстоятельства через несколько лет, довольно трудно. Довольно часто участники ипотеки отказываются от продолжения платежей. Причиной тому может быть смена приоритетов или снижение уровня жизни. Поскольку за жилплощадь с обременением уже внесена немалая сумма, то ее лучше продать, чем разрывать договор с банком. Как можно это сделать и на что обратить внимание? Об этом далее.
Проверка состояния ипотечного жилья
На заметку: Прежде, чем подписать договор на покупку недвижимости с ограничением, целесообразно навести справки о состоянии самого объекта, выставленного на продажу.
Особо внимательно нужно изучить жилье, которое было сдано в эксплуатацию несколько десятилетий назад. Довольно велика вероятность того, что квартира под обременением может иметь и другие ограничения, устранить которые будет весьма проблематично.
Нужно проверить недвижимость на:
- Арест. Постановление о запрете любого типа отчуждения имущества выносит суд на основе иска коммунальных организаций или органов следствия. Аннулировать этот вид обременения можно только погасив долги или урегулировав отношения с законом.
- Аренда. Несмотря на то, что продать и купить жилье, находящееся в аренде можно, вселиться в него допускается только после окончания действия договора. В противном случае, продавцу или покупателю придется договариваться с арендатором и платить ему неустойку.
- Рента. Если это речь идет о договоре пожизненной ренты, то дождаться вожделенных квадратных метров можно через десятилетия. Нередки случаи, когда престарелые получатели ренты переживали вторую сторону сделки.
- Прописка третьих лиц. Выписаться с жилплощади можно только лично обратившись с этой просьбой в компетентные органы. Если в квартире с обременением зарегистрированы лица, нежелающие терять прописку, то решить этот вопрос можно только через суд. Что касается недееспособных, то их выписать не получится даже через суд.
Узнать о состоянии жилья можно в управляющей домом компании и в Росреестре. Если недвижимость «чистая», то можно переходить к следующему этапу покупки.
Продажа квартиры
В продаже недвижимости, находящейся в залоге, участвуют три стороны:
- банк, как реальный ее владелец;
- продавец, заключивший договор, и не до конца расплатившийся по кредиту;
- покупатель, согласный приобрести квартиру под обременением ипотекой, и готовый заплатить нужную сумму.
Продать жилье, находящееся в залоге у финансовой структуры, можно несколькими способами:
- Переоформление договора. В этом случае покупатель отдает сумму, выплаченную по кредиту первоначальному владельцу, а с банком оформляет соглашение о порядке погашения оставшейся задолженности.
- Полная выплата всей суммы. Разовый расчет проводится сразу с банком и продавцом. Банку перечисляются средства в размере ипотечной задолженности, а продавцу — размер задолженности по договору и разница между рыночной ценой жилья и суммой кредита.
- Проведение оплаты по частям. Подразумевается составление соглашения, в котором одна сторона (покупатель) обязуется в конкретные сроки перечислить на имя второй стороны (продавца) определенную сумму. Продавец, в свою очередь, берет на себя обязанность полученными деньгами погасить задолженность по договору с банком и снять обременения с ипотечной квартиры.
Все действия, включая факты передачи денег, следует оформлять документально с нотариальным заверением. После снятия ограничений можно брать техническую документацию на жилье, договор купли продажи и обращаться в Росреестр для регистрации права собственности.
Плюсы и минусы сделки
Операции по отчуждению квартир с обременением имеют, как привлекательные стороны, так и определенные риски. Исходя из этого, решения по покупке и продаже недвижимости нужно принимать вдумчиво и взвешенно, объективно оценивая все плюсы и минусы.
Плюсами можно считать:
- посредничество банка, что отметает малейшую возможность мошенничества;
- при продаже жилья в залоге его владелец значительно снижает цену, так как ограничен по времени совершения сделки.
Однако, есть и минусы, которые нужно учитывать, принимая решение о приобретении недвижимости в залоге:
- при переоформлении договора все ограничения переходят на нового заемщика, что ограничивает его в свободе распоряжения своими квадратными метрами;
- можно столкнуться с обременениями, которые продавец утаил, а банк не заметил;
- банк может аргументировано отказать в сделке, усомнившись в платежеспособности нового покупателя.
Однако, несмотря на определенные неудобства и риски, отчуждение квартир с ограничением является выгодной сделкой для всех сторон, которые принимают в ней участие.
Загрузка...
