Можно ли и как продать квартиру с обременением ипотекой? Этот вопрос является самым популярным среди тех, кто уже взял целевой кредит на покупку жилья или только собирается это сделать. Сегодня большинство семей, особенно молодых, имеют возможность приобрести недвижимость только с помощью долгосрочного кредита. Банки идут навстречу гражданам, так как практически ничем не рискуют, выдавая крупную ссуду с рассрочкой выплаты на 10-20 лет. Подобная уверенность обуславливается тем, что в договоре купли продажи делается запись о наложении обременения на реализацию квартиры по ипотеке. Это значит, что покупатель, номинально являясь владельцем жилья, не может также подарить, сдать в аренду или прописать своих родственников, без разрешения инстанции, выдавшей целевой кредит. Однако, со временем финансовые возможности кредиторов могут довольно существенно измениться. У одних появится желание приобрести более просторное жилье, другие не могут вовремя гасить долги по кредиту. В обоих случаях у людей возникает вопрос о том, как реализовать жилье. Если нет запрета на реализацию недвижимости, находящейся в залоге, то это теоретически возможно.
Особенности продажи ипотечной недвижимости
Реализация квартиры с обременением для ее владельца является мероприятием хлопотным и не выгодным. Покупатели понимают его затруднительное положение и всячески пытаются сбить цену. Кроме того, далеко не всех привлекают условия кредита и перспектива проведения сложных и непредсказуемых дипломатических, юридических и финансовых операций.
Как продать жилье? В первую очередь, нужно получить согласие банка, выдавшего ссуду. Как правило, большинство финансовых структур идут навстречу своим клиентам. Причина такой лояльности вполне объяснима — никому не захочется начинать судебные тяжбы, накладывать арест и содержать отчужденное имущество до момента его реализации. Однако, в некоторых случаях участник кредита получает отказ на реализацию жилья с запретом. Такое решение принимается в отношении обеспеченных клиентов, имеющих положительную кредитную историю. Банку просто невыгодно терять такого заемщика, так как нет никакой гарантии, что ему найдется достойная замена. При таком варианте клиенту ничего не остается кроме, как гасить ипотеку досрочно (если это предусмотрено договором), снимать обременение с квартиры, оформлять на нее право собственности и выставлять на реализацию.
Но, если кредиторы видят, что клиент явно неплатежеспособен, то они готовы снять все запреты и дать ему разрешение на скорейшую реализацию объекта недвижимости, находящегося в залоге. При этом сотрудники банка могут посоветовать клиенту, как продать недвижимость на максимально выгодных для всех сторон сделки условиях. Для скорейшего разрешения возникшей проблемы кредитор может даже в экстренном порядке найти платежеспособного и надежного покупателя и предложить продавцу сотрудничество с ним при своем посредничестве.
Варианты реализации жилплощади в кредит
На заметку: На сегодняшний день продажа квартиры с обременением по ипотеке является отработанной процедурой, во время которой практически отсутствуют риски, связанные с возможным мошенничеством и обманом.
Гарантом чистоты сделки является банк, для которого честное имя превыше всего. Выгоды и потери сторон — это уже второй вопрос, так как идеальных решений для всех сторон сделки просто не существует. Но, вырабатывать соглашение имеют право все — покупатель, продавец и банк. Окончательное решение принимает владелец залога, которым является финансовая структура (государственный или коммерческий банк). Рассмотрим варианты.
Переоформление кредитных обязательств
Этот способ отчуждения недвижимости предполагает смену заемщика без процесса купли продажи. Жилье по-прежнему остается в залоге у банка, долг остается, но платить его обязуется другое лицо.
Последовательность такого действия следующая:
- Продавец обращается в банк с ходатайством о реализации недвижимости, находящейся в залоге, с объяснением причин такого решения.
- В случае положительного ответа, жилье выставляется на реализацию с указанием того, что оно находится в залоге и на каких условиях.
- Когда найден покупатель, он вместе с продавцом приходит в банк. Сотрудник этого учреждения составляет договор, согласно которому покупатель обязуется выплатить продавцу уже уплаченную сумму и взять на себя погашения оставшегося кредита. Продавец дает расписку о получении денег и подписывает другие бумаги, связанные с расторжением договора.
Право собственности у нового заемщика наступит только после полного погашения задолженности. Заемщик может потратить полученную сумму по своему усмотрению.
Полное погашение кредита
Данный процесс предполагает единоразовое погашение долга перед банком и аннулирование ипотечного договора, как выполненного.
Вот, как это происходит:
- Продавец и покупатель заявляют кредитору о своих намерениях относительно покупки продажи недвижимости, находящейся в залоге. Составляется предварительный договор об обязанностях всех сторон предстоящей сделки.
- Проводится перечисление денег продавцом на счета банка и первоначального заемщика. Этот процесс может проводиться путем безналичного расчета или с использованием банковских ячеек. После того, как средства поступают на счета банка, заемщику выдается справка про погашение задолженности.
- Составляется договор купли продажи, в котором уже нет упоминания про обременение. Новый владелец проводит его регистрацию и получает право собственности. После этого, свои деньги получает продавец.
Такой способ возможен в том случае, когда покупателю приглянулось ипотечное жилье и он располагает необходимой суммой для его приобретения.
Покупка недвижимости разовыми платежами
Процедура перехода права собственности происходит при непосредственном участии банка.
Заключается она в том, что сделка происходит на основании соглашения о том, что покупатель передает деньги покупателю для оплаты:
- суммы задолженности перед банком;
- разницы между ипотекой и рыночной ценой недвижимости.
Заемщик, в свою очередь дает обязательство, что погасит свой долг по займу и перепишет жилье на покупателя. После получения средств на оплату кредита банк снимает обременение, про что извещает регистрирующие органы. Проводится оформление договора купли продажи. Когда он подписан, продавец получает оставшуюся сумму от банка. Такая сделка полностью безопасна и выгодна всем ее участникам.
Загрузка...
