Реализация недвижимостью сама по себе является довольно сложным и ответственным мероприятием, связанным с определенными рисками, тратой времени, нервов и денег. Однако, продажа квартиры с обременением является вполне возможным и реальным мероприятием, если подойти к нему продуманно, со знанием буквы закона и действующих правил. Но, при наличии ограничений, связанных с возможностью полного или частичного отчуждения имущества, проблем становится еще больше. Рассмотрим, что является обременением при приобретении квартиры и какие существуют варианты ее реализации с минимальным ущербом и без нежелательных последствий.
Сбыт ипотечного жилья
Ипотека является наиболее частой причиной наложения запретов на свободу распоряжения купленной в кредит недвижимостью. Реализовывать квартиры с ограничением ипотекой теоретически возможна, но только с разрешения и при посредничестве банка. Причиной тому является то, что подписывая договор о целевом кредите, заемщик соглашается с тем, что объект покупки будет находиться в залоге у банка до полного погашения всей суммы долга. Если у покупателя отпала необходимость в приобретении жилья или возникли финансовые трудности, то возникает вполне понятный вопрос: можно ли продать квартиру с обременением?
Если кредиторы видят, что заемщик не сможет вовремя гасить ипотеку, то они идут ему навстречу. Это вполне обосновано, так как просрочки приводят к аресту, отчуждению жилья и последующим расходам по его содержанию и реализации. Как это ни странно, обеспеченный заемщик с положительной кредитной линией может получить отказ. Финансовые структуры с большой неохотой расстаются с такими надежными клиентами.
Вот, как можно приобрести квартиру под обременением ипотекой:
- Переоформлением кредита на нового заемщика. В этой сделке в обязательном порядке участвуют три стороны — банк, продавец и покупатель. Сначала составляется предварительное соглашение, для того, чтобы участники сделки не изменили своих намерений в процессе финансовых перечислений. Согласно этому соглашению покупатель отдает продавцу деньги в размере уже уплаченной суммы и разницы между покупной ценой квартиры и ипотекой. Банк переоформляет ипотеку на нового заемщика сразу после проведения расчетов продавца с покупателем.
- Полной выплатой всей суммы. Если у покупателя есть на руках сумма, равная той, которую запросил продавец, то он может сразу расплатиться и с банком по оставшимся долгам, и с заемщиком, рассчитавшись с ним в размере проведенных выплат и разницы в цене жилья и ипотеки. После этого проводится одновременное снятие обременения и продажа квартиры.
- Оплата частями. Такая операция может проводиться и в обход банка, что позволяет сэкономить время и не спрашивать разрешения на торговлю. У нотариуса составляется договор, согласно которому покупатель перечисляет сначала сумму ипотеки, а затем разницу между кредитом и рыночной ценой. После того, как продавец закроет ипотеку, проводится реализация квартиры с обременением в пользу продавца и одновременное перечисление оставшейся суммы.
Определенным минусом переоформления ипотеки являются ограничения по владению недвижимостью до полного погашения долга.
Как продать жилье с прописанными людьми?
Прежде, чем приобрести недвижимость, покупатели всегда интересуются содержимым домовой книги, а именно наличием лиц, в ней прописанных. Если такой факт имеется, то шансы выгодно реализовать квартиру с обременением, когда прописан человек, значительно снижаются.
В зависимости от того, кто зарегистрирован, нужно сделать следующее:
- Взять официальное согласие с супруга или лиц, у которых есть право на долю недвижимости. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в нотариальной конторе.
- Перед тем, как продать квартиру с обременением пропиской, взять письменные обязательства (тоже заверенные нотариусом) со всех зарегистрированных о том, что они обязуются выписаться.
- Получить доверенность на оформление выписки от людей, прописанных там, но не имеющих возможности лично прибыть в паспортный стол для проведения этой процедуры.
- Получить разрешение от опекунов на выписку детей и недееспособных лиц. Для этого их нужно зарегистрировать на жилплощади, качество которой не уступает объекту сбыта.
Таким образом, вопрос о том, можно ли реализовать квартиру с обременением, является вполне разрешимым при условии продуманного подхода.
Продажа арендованной недвижимости
Официально арендой считается процедура, которая оформлена в виде заверенного нотариусом договора, срок действия которого составляет не менее одного года. Фактически не являясь владельцами жилплощади, арендаторы имеют полное право проживания до окончания срока действия сделки. Если покупателя это не устраивает, то продажа квартиры после снятия обременения аренды осуществляется после ее окончания. Но, решить этот вопрос можно и по соглашению сторон. Арендаторам выплачивается компенсация и договор аннулируется. Впрочем, если покупатель не спешит, то производится покупка недвижимости и заключается соглашение о том, что продавец будет перечислять ему плату за аренду. Это будет неплохим способом получения дополнительного заработка.
Реализация арестованного жилья
Арест накладывается в тех случаях, когда жилплощадь является предметом судебной тяжбы, по ней накоплена значительная задолженность по коммунальным платежам или не вносятся платежи по кредиту. Совершать какие-либо действия с такой жилплощадью запрещено. В некоторых случаях не разрешается даже проживание.
Проведение отчуждения такой недвижимости будет выполнить невозможно до тех пор, пока не будут решены финансовые или юридические проблемы. Но, дать объявление о продаже жилья его владельцу никто запретить не может. Это позволит собрать определенный круг потенциальных покупателей, пока вопрос о снятии ареста будет находиться в стадии разрешения.
Арест с недвижимости снимается сразу после того, как орган, его наложивший, получает официальную информацию о решении возникших проблем. После этого покупателю необходимо проверить факт снятия ограничений в Росреестре.
Продажа жилья в ренте
Если квартира связана с договором ренты, то к такой сделке покупатели относятся двояко. С одной стороны, есть возможность очень хорошо сэкономить на приобретении недвижимости, заплатив на порядок ниже, чем за обычную недвижимость. С другой стороны, возможность одностороннего расторжения соглашения по ренте со стороны ее получателя довольно велика. Весьма существенным является и тот фактор, что не определен срок вступления покупателя в право собственности на приобретенную недвижимость.
На заметку: Продажа недвижимости в ренте возможна только с письменного согласия со стороны ее получателя.
Но, даже дав такое согласие, он оставляет за собой полное право пожизненного проживания в квартире и после смены владельца. Поэтому, перед тем, как продать недвижимость с обременением рентой, нужно позаботиться получением официального согласия ее хозяина.
Загрузка...
