Покупка жилья в новостройке по карману далеко не каждому гражданину нашей страны. Да и количество квартир от застройщика весьма ограничено. Именно поэтому, большинство сделок по недвижимости проводится на вторичном рынке. Но и здесь все не так просто. Чтобы совершить разовый платеж, нужна приличная сумма. Для ее сбора нужны годы. Получить желанные квадратные метры можно взяв кредит в банке со сроком погашения долга 10-20 лет. Покупка квартиры с обременением по ипотеке является одним из вариантов приобретения недвижимости по цене, которая может оказаться значительно ниже рыночной. Однако приобретение с таким ограничением связана с некоторыми сложностями и определенными рисками. Прежде, чем решиться на совершение такой сделки, нужно тщательно изучить объект недвижимости на предмет наличия различных запретов и ограничений.
Статус ипотечной недвижимости
Покупка квартиры в кредит является полностью безопасным мероприятием только в том случае, когда потенциальный клиент владеет информацией о том, какие проблемы может создать жилье, находящееся в залоге у банка. После заключения ипотечного соглашения составляется договор, согласно которому он формально становится владельцем недвижимости. Однако, в тексте документа прописывается обременение, запрещающее продавать, дарить, менять и сдавать жилье в аренду без согласования банка кредитора. В то же время, хозяин жилплощади может проводить в ней ремонтные работы, делать перепланировку, прописывать членов своей семьи и родственников. Кроме этого, подписав договор, он принимает на себя обязанности по платежам за предоставленные коммунальные услуги.
Исходя из этого, риски покупки квартиры могут быть такими:
- Аварийное состояние жилплощади. Подобное может случиться в любой момент по причине износа здания, катастрофы техногенного или природного характера. Все сделки с подобными объектами запрещены законом.
- Арест. Этот вид обременения возникает по причине задолженности за коммунальные услуги или подозрений в совершении имущественных преступлений. Любые операции с такой недвижимостью невозможны до момента погашения долга и решения проблем с законом.
- Аренда. Имеется в виду поднаем жилья на договорной основе сроком на год и более. Покупатель не может выселить арендаторов до окончания срока действия срока, указанного в договоре.
- Прописка. Перед тем, как купить квартиру с обременением, следует изучить домовую книгу на предмет прописанных на жилплощади людей. Можно столкнуться с проблемой их выписки. Вполне возможно, что решать вопрос придется в судебном порядке.
Риски связаны с тем, что все ограничения автоматично переходят к новому владельцу. Именно ему нужно принимать решение, покупать проблемное жилье со скидкой или потребовать от продавца решить вопросы с ограничениями и запретами до продажи.
Варианты приобретения ипотечного жилья
Заемщик имеет право продать жилплощадь только по согласованию с финансовой структурой, которая выдала ему целевой кредит. Только после получения такого разрешения объект недвижимости может быть выставлен на продажу.
На заметку: Прежде, чем купить квартиру с обременением в кредит, целесообразно узнать про ее состояние и размер долга перед банком.
После этого нужно уточнить, на каких условиях может состояться покупка жилья с ограничением. Вполне вероятно, что финансисты могут запросить оплату не менее 50 % оставшегося долга. Кроме того, если владелец является платежеспособным и исправно платил по счетам, то банк может запретить продажу, не желая терять ценного клиента.
Но, как правило, кредиторы идут навстречу своим клиентам, предлагая им такие способы приобретения:
- Переоформление договора. Это наиболее распространенная и популярная процедура отчуждения недвижимости. Суть ее заключается в том, что покупатель возмещает продавцу размер внесенных по ипотеке средств и принимает на себя его обязательства по целевому кредиту. Разумеется, третьей стороной сделки выступает представитель финансовой структуры. Все действия оформляются нотариально с составлением соответствующих договоров.
- Полное погашение долга перед банком. Подобный вариант возможен, когда покупатель платежеспособен и готов купить квартиру не прибегая к кредиту. На основе договора купли продажи он выплачивает банку всю сумму задолженности, а продавцу — сумму, которая уже была внесена и разницу между ссудой и ценой жилья. В этом случае договор купли продажи составляется уже без упоминания об обременении кредита.
- Оплата за недвижимость частями. Такое решение позволяет избежать составления лишних бумаг и траты времени. Стороны сделки заключают соглашение про то, что клиент перечисляет продавцу деньги в размере цены, за которую жилье было куплено. Продавец гарантирует погашение ипотеки и снятие всех ограничений.
После приобретения квартиры с ограничением и погашения всех долгов, необходимо написать заявление на снятие ограничений и получить от банка доверенность, дающую возможность клиенту представлять свои интересы в других инстанциях. Завершением процесса приобретения является ее регистрация в Росреестре.
Плюсы и минусы покупки ипотечной недвижимости
Приобретение квартиры с обременением по кредиту является одновременно выгодной и рискованной сделкой. Выгода состоит в том, что такая недвижимость продается по сниженным ценам, так как клиент заинтересован как можно скорее от нее избавиться. Кроме того, посредничество банка дает гарантию законности сделки и отсутствие мошеннических схем.
Отрицательным моментом является то, что покупая квартиру с ограничением банка, человек автоматически принимает на себя все обязанности продавца. Кроме этого полноценно распоряжаться своей недвижимостью он сможет только после того, как сделает последний взнос по ипотеке и получит «чистое» свидетельство в Росреестре.
Загрузка...
